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全国房贷合同都“废”了?3月以后集体重签!

作者: 米米

来源:财秘笔记(ID:rong360licai


中国疫情接近尾声,世界疫情却开始加速蔓延。全球股市加速下跌,每天行情都是绿绿的。

最近有个段子非常有意思:

中国疫情最严重的时候,美股没有跌。说明美国资本市场对中国控制疫情有信心。

中国疫情控制住,世界疫情开始蔓延后。美股暴跌,说明美国资本市场对中国以外地区控制疫情没有信心。

虽然是个段子,但分析的却很有道理,让人无法反驳。

前两天后台有同学问:

全国房贷合同都“废”了?3月以后集体重签!

今天就讲讲房贷利率那些事。房贷利率现在分为固定利率和浮动利率两种。

固定利率是最好理解的,就是在借贷期内不调整的利率,也就是在签订贷款合同时就设定好的利率,不管贷款期内的市场利率如何变化,借款人都得按照固定利率支付利息,不会发生改变。浮动利率是借款期内可以定期调整的利率,根据借贷双方的约定,根据市场利率进行调整。

固定利率和浮动利率区别在于利率在未来会不会变化。固定利率下合同利率在未来是不会产生变化,而浮动利率在未来会随着市场产生一定的变化,这个变化既有可能上升也有可能下降。

当然,如果未来利率越来越高固定利率肯定是划算的。但如果未来的利率会降低,则选择浮动利率会更好。它俩其实没有优劣之分,主要还是看未来利率政策的变化。当下,全球货币宽松,利率会越来越低,理论上选浮动利率应该是划算的。

说完浮动存款,再来说央行的几次降准降息,为何今年的房贷月供没有减少。

这就得从央行存款利率变动说起了,因为浮动利率都是依据存款利率进行浮动的。但从2015年10月一年期存款利率下调到1.5%后,已经4年多没有调过一年期存款利率了。

全国房贷合同都“废”了?3月以后集体重签!

首先全球背景之下,货币宽松是主线。但中国特色是,一旦降息会更多人炒房申请房贷,是有悖于“房住不炒”原则的。所以最近几年,看不到这种普遍降息。取而代之的是,降准,MLF或LPR利率这种银行利率调控手段,新闻上管这些手段成为定向放水。反正就是不让钱进入房地产就是了。

LPR是贷款市场报价利率,是由18家银行共同报价,报出各自的1年期和5年以上期贷款利率,然后由央行授权的“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出的平均价。每月20日就会更新一次。

看明白了吧,原来降息的玩法变了。无论浮动利率已经是过去的产物了。由于现在有新的玩法,所以用LPR利率来取代浮动利率。这也进一步说明,在保障资金不快速流入房地产的前提下,利率还将继续下行。当然像“基准利率上浮百分之多少”或者“基准利率基础上打几折”的玩法也不复存在,取而代之的是“LPR加减多少个基点”。

2020年3月起,所有基于旧利率(法定基准利率)进行的贷款,需要去银行重新签订合同,重新签订合同时间截止到2020年8月31日。

房贷新定价基准采用两种方式,一种是固定利率,另一种就是LPR+点。选择题已经出了,下面问题就是选谁了?

选择固定利率后,就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。

选择“LPR+加点”利率。LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;

转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

LPR加点利率其实就是给各行业套个变压器,比如房价涨的过快则加点就高。反之如果房价出现下跌,加点有可能变为负值。这样可以有效把放出来的资金,送到需求的行业里。不会出现大规模放水后,全跑房地产里的场景。

那到底选固定利率好,还是选择LPR加点利率好呢?目前状况看,全球货币宽松是主基调,LPR在最近3-5年大概率下行,所以,优选LPR加点利率。利率随LPR调整的周期越小越好,最好选择一年调整一次。

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